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不動産の基礎知識 - アイ・インターナショナル株式会社|東京の不動産投資,不動産売買仲介

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対日不動産の基礎知識

不動産の基礎知識

 

対日投資において、日本の主な不動産用語

 

アセットマネジメント(Asset Management)

  委託を受けて不動産等の資産の形成、運用、保全、管理を行なうことを

 言います。その場合に重要なのは、投資目的(目標)に沿ったリスクおよび

 リターンをコントロールすることであり、資産価値を評価するほか、投資内容

 および投資先の分散、投資期間の設定等について工夫することが要求されます。

  また、その業務は多岐にわたり、不動産を組み込んだアセットマネジメントは、

 投資不動産の選定および売買だけでなく、不動産の収益性を左右する賃貸収入の

 設定およびテナントの選定等の業務にも関与します。

 

機関投資家

個人投資家ではなく、企業体として投資する組織体を言います。例えば、

生命保険、年金および投資信託等幅広く他人の資金を集めて運用している

企業体のことを指し、その投資の目的および方針は多様です。その資金力のため

機関投資家は、個人投資家に比べて市場において強い発言力を持つことが出来ます。

 

コア投資

不動産投資において、賃貸収入等(インカムゲイン)を重視して運用することを

言います。例えば、JREITはコア投資であるとされています。コア投資は、売買差益

(キャピタルゲイン)を得る投資と比べて、安定的でリスクは小さくなりますが、

期待収益率は小さいと考えられています。

 

JREIT

不動産投資信託のことで、アメリカのREIT(Real Estate Investment Trust)の

日本版でありますことから、JREITと呼ばれています。

JREITは、投資家から集めた資金で、オフィスビル、商業施設、マンション等の

不動産等を購入し、その賃貸収入および売買差益を投資家に分配する商品です。

 

収益物件

賃貸収入を得る目的で所有される不動産、すなわち、アパート、賃貸マンション、

テナントビル等のことを言ったり、投資する不動産の賃貸収入から収益を得る目的で

購入する物件自体を指します。収益物件の運営は長い目で見て安定した賃貸収入を

得るための資金運用です。

 

土地面積または部屋の広さを測るときに使われる慣用単位です。1坪は、約3.30578

平方メートルに相当します。なお、不動産の広告を規制する「不動産の表示に関する

公正競争規約及び施行規則」によれば、土地の面積および建物の床面積を広告で表示

する場合には、必ずメートル法によって表示することとされています(不動産の表示に

関する公正競争規約施行規則第10条第13号~第15号)。ただし、メートル表示と同時に、

坪表示も併せて表示することは可能です。

 

ノンバンク

預貯金業務をしないで、貸出業務(信用供与)のみを行なう金融機関のことを言います。

消費者ローン、信販、クレジットカード、リース、ベンチャー・キャピタル等の

事業形態があります。

 

不動産投資インデックス

不動産の収益性を一般的に示すための指標を言います。

個別の不動産についての収益性ではなく、不動産市場全体の動向を収益性の視点から

把握できる指標でなければならないとされています。

不動産の収益性は、大きく、キャピタルゲインおよびインカムゲインに分かれますが、

不動産投資インデックスは、両者を総合化したもののほか、それぞれを独立させて

指標化する場合もあります。

なお、地価の動向等不動産市場の一般的な動向を、収益性に限定せずに把握する指標を

「不動産インデックス」と言う場合もあります。

 

ポートフォリオ

投資家が保有する投資資産の集合体を言います。不動産、株式、債券、投資信託等は

いずれも投資資産であり、投資家はこれらを全体として管理します。

リスクとリターンはトレードオフ関係にありますから、性格の異なった複数の資産

および銘柄に分散して投資することによって安定的で高い収益性を上げることが出来る

とされています。このように、投資資産の組合せに配慮した運用をポートフォリオ運用

と呼びます。

 

利回り(不動産において)

不動産投資における収益性を示す指標のひとつで、物件を維持するための費用等を

考慮しないで、投資対象物件の価格に対する年間賃貸収入の割合を言う場合には、

「表面利回り」と言います。

一方、総賃貸収入から物件を維持・管理するための諸経費を差し引いた金額を、

物件価格および取得時に負担した諸経費の合計額で除した割合を「実質利回り」

と言います。

 表面利回りには維持・管理費用が反映されないことには、注意が必要です。